Jak kupić nieruchomość w Polsce będąc cudzoziemcem

Kształtowanie się ceny nabycia nieruchomości w okolicach Warszawy.
19 sierpnia 2020
Pokaż wszystkie

Jak kupić nieruchomość w Polsce będąc cudzoziemcem

Zakup nieruchomości w Polsce dla Ukraińców, Rosjan, Białorusinów

Na wstępie należy wskazać, iż artykuł ten obejmuje zagadnienia nabywania nieruchomości w Polsce (mieszkań, budynków, ziemi) przez cudzoziemców np. przez obywatel Ukrainy, Rosji, Białorusi, w rozumieniu ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz. U. z 2017 r. poz. 2278). Nabyciem nieruchomości w rozumieniu ustawy jest nabycie prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, na podstawie każdego zdarzenia prawnego (np. umowa sprzedaży, umowa darowizny, umowa zamiany)

Ustawa ta uznaje za cudzoziemca podmioty (obywateli lub przedsiębiorców) z poza Unii Europejskiej i Europejskiego Obszaru Gospodarczego lub Szwajcarii, w szczególności:

  • osobę fizyczną, która nie posiada polskiego obywatelstwa;
  • osobę prawną, z siedzibą za granicą;
  • nieposiadającą osobowości prawnej spółkę osób wymienionych wyżej, mającą siedzibę za granicą, utworzoną zgodnie z ustawodawstwem państw obcych;
  • osobę prawną i spółkę handlową nieposiadającą osobowości prawnej mającą siedzibę na terytorium Polski, kontrolowaną bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione wyżej. Kontrolowaną spółką handlową jest spółka, w której cudzoziemiec lub cudzoziemcy dysponują bezpośrednio lub pośrednio powyżej 50 % głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu, także jako zastawnik, użytkownik lub na podstawie porozumień z innymi osobami, albo mają pozycję dominującą w rozumieniu przepisów art. 4 § 1 pkt 4 lit. b lub c, lub e ustawy z dnia 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych.

W ramach realizacji doradztwa inwestycyjnego nasz zespół wybierze dla Państwa odpowiednią i optymalną formę własności nieruchomości i zapewni jej profesjonalne zarządzanie.

To czy na nabycie nieruchomości w Polsce będzie wymagane „zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca” wydawane przez Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji jest zależne od rodzaju nabywanej nieruchomości. Wskazana ustawa rozróżnia 4 typy nieruchomości:

  1. gruntowe – części powierzchni, stanowiące odrębny przedmiot własności – ziemia;
  2. budynkowe – budynki na trwale związane z gruntem, nie stanowiące przedmiotu odrębnej własności;
  3. lokalowe – części budynków, które zgodnie z prawem są odrębnymi obiektami własności (samodzielny lokal mieszkalny, lokalu użytkowe);
  4. rolne – nieruchomość, która jest lub może być wykorzystana do prowadzenia działalności gospodarczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślin i hodowli zwierząt. Ich nabycie przez cudzoziemców następuje  dodatkowo, z zachowaniem przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2016 r. poz. 2052 i 2260 oraz z 2017 r. poz. 60 i 624).

W przypadku nabycia mieszkania (stanowiącego samodzielny lokal mieszkalny w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali) wskazanych powyżej w punkcie 3 przez cudzoziemca np. obywatela Ukrainy, czy też nabycia samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy, właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego, nie będzie on miał żadnych przeszkód prawnych w nabyciu takiej nieruchomości, pod warunkiem, że mieszkanie to nie znajduje się w strefie nadgranicznej.

Za strefę nadgraniczną uznaje się cały obszar gmin przyległych do granicy państwowej, a na odcinku morskim – do brzegu morskiego. Jeżeli określona w ten sposób szerokość strefy nadgranicznej nie osiąga 15 km, włącza się do strefy  nadgranicznej również obszar gmin bezpośrednio sąsiadujących z gminami przyległymi do granicy państwowej lub brzegu morskiego. W przypadku rozważań nad nabyciem takiej nieruchomości w Polsce w obszarach zbliżonych do sfery nadgranicznej zasadne byłoby każdorazowe zbadania, czy lokal nie leży jednak w tej strefie.

Zgodnie z prawem, cudzoziemiec w celu nabycia powyżej wskazanych lokali nie musi:

  • posiadać żadnego statusu prawnego w Polsce (np. zezwolenia na pobyt stały lub kartę rezydenta długoterminowego UE);
  • nie musi nawet przebywać na terenie Polski, gdyż w takim przypadku wszystkie formalności można załatwić za pośrednictwem pełnomocnika w Polsce, w tym notariusza.

Jeśli kupno nieruchomości w Polsce dotyczy obiektu opisanego w powyżej cytowanych punktach 1, 2 i 4 ustawy; mieszkania w strefie przygranicznej czy też lokalu do prowadzenia działalności gospodarczej, to cudzoziemiec zobowiązany do uzyskania pozwolenia od Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji. Wskazany przepis ma zastosowanie zarówno do osób fizycznych, jak i prawnych, w tym spółek z o.o.

Ustawodawca przewidział wyjątki pozytywne, które dopuszczają nabycie ziemi w Polsce przez cudzoziemca, czy to domu z działką jeśli:

  • cudzoziemiec jest małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków;
  • nabycie przez cudzoziemca nieruchomości w drodze umowy ze zbywcą, jeżeli w dniu nabycia cudzoziemiec jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat;
  • nabycie przez osobę prawną lub spółkę handlową nieposiadającą osobowości prawnej mającą siedzibę w Polsce i kontrolowaną przez cudzoziemców, na cele statutowe, nieruchomości nie zabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast.

Zwolnienia z obowiązku uzyskania zezwolenia na nabycie ww. kategorii nieruchomości w Polsce nie mają zastosowania, gdy przedmiotem nabycia są nieruchomości położone w strefie nadgranicznej oraz grunty rolne o powierzchni przekraczającej 1 ha.
Często może się zdarzyć, iż cudzoziemiec chcąc nabyć nieruchomość w Polsce będzie musiał de facto nabyć udziały w spółkach handlowych (spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, spółka akcyjna a od 01 marca 2021 roku prosta spółkę akcyjna) z siedzibą na terytorium Polski będących właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości w Polsce. W takim przypadku nie zawsze cudzoziemiec będzie musiał uzyskać zezwolenie MSWiA na takie nabycie lub objęcie udziałów lub akcji spółki. W przypadku wątpliwości Państwa sytuację z radością skonsultuje zespół specjalistów Ordoveles.

Zwolnienie z uzyskania ww. zezwolenia dla wszystkich cudzoziemców dotyczy nabycia lub objęcia akcji spółki, która jest właścicielem lub wieczystym użytkownikiem:

  • samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
  • samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu
  • nieruchomości niezabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast
  • nabycia lub objęcia akcji spółki dopuszczonych do obrotu na rynku regulowanym

 

Wyłączenie od generalnej reguły nie ma zastosowania w przypadku gdy w nieruchomości Polsce są położone w strefie nadgranicznej.
Jeśli więc cudzoziemiec chce nabyciem nieruchomości albo nabyć lub objąć udziały/akcje w spółce prawa handlowego nie objętej przywołanym zwolnieniem ustawowym to musi uzyskać zezwolenie na takie nabycie od MSWiA. Zezwolenie cudzoziemiec uzyskuje na podstawie wniosku do MSWiA wraz z wymaganymi dokumentami i potwierdzaniem wniesienia stosownej opłaty, która wynosi:

  • za zezwolenie na zakup nieruchomości – 1570 zł;
  • za zezwolenie na nabycie lub objęcie przez cudzoziemca udziałów lub akcji w spółkach handlowych z siedzibą na terytorium Polski będących właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości położonych w Polsce – – 1570 zł;
  • pełnomocnictwo – 17 zł, jeśli cudzoziemiec składa dokumenty przez pełnomocnika
  • wydanie zaświadczenia – 17 zł.

Opisana sytuacja najczęściej dotyczy celowego inwestowania w nieruchomości w Polsce lub też lokowania nadwyżek kapitałowych z innej działalności gospodarczej.

Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji wyda zezwolenie na nabycie nieruchomości w Polsce jeśli:

  • nabycie nieruchomości w Polsce albo nabycie udziałów/akcji przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa.
  • wykaże on, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzecząpospolitą Polską np. polskie pochodzenie, małżeństwo z obywatelem Polski, posiadanie zezwolenia na pobyt czasowy lub stały, karta rezydenta długoterminowego UE, zarządzające stanowisko w przedsiębiorstwie, które bazuje na terytorium Polski, prowadzenie na terytorium RP działalności gospodarczej lub działalności rolniczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego.

Jeśli Państwo nie jesteście zdecydowani na przechodzenie administracyjnej drogi uzyskania formalnego zezwolenia proponujemy rozważenie najmu nieruchomości, w czym pomogą nasi doświadczeni specjaliści.

Często w praktyce zdarzają się sytuacje że bank udzielający kredytu na zakup nieruchomości w Polsce wymaga przedstawienia dokumentu, z którego wynika, iż cudzoziemiec, który musi uzyskać ustawowe zezwolenie na kupno nieruchomości w Polsce, będzie mógł uzyskać takie zezwolenie. Przedmiotowy dokument to promesa i jest to przyrzeczenie wydania cudzoziemcowi zezwolenia. Promesę wnioskodawca otrzyma z MSWiA. Wniosek o wydanie promesy musi zawierać dokumenty, które potwierdzają prawo cudzoziemca do nabycia nieruchomości, a które cudzoziemiec załącza do wniosku o udzielenie zezwolenia. Wniosek wraz z wniesioną opłatą  skarbową w wysokości 98 zł składa się przed nabyciem nieruchomości.
Promesa jest ważna przez jeden rok od jej wydania i dokument określa warunki jakie musi spełnić cudzoziemiec, aby ubiegać się o zezwolenie na nabycie nieruchomości w Polsce. Jeśli cudzoziemiec spełni te warunki, to MSWiA nie może odmówić udzielenia takiego zezwolenia cudzoziemcowi.

Osobną kwestią jest: czy cudzoziemiec może uzyskać kredyt hipoteczny z banku polskiego na nabycie nieruchomości w Polsce? Odpowiedz jest twierdząca, ale pod pewnymi warunkami. Za każdym razem cudzoziemiec chcący skorzystać w ramach transakcji z kredytu powinien sprawdzić aktualna listę banków udzielających takiego kredytu na nabycie nieruchomości w Polsce. Dodatkowo co do zasady cudzoziemiec musi posiadać zezwolenia na pobyt stały lub kartę rezydenta długoterminowego UE. Jeśli posiada takie dokumenty to uzyska taki kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości niemalże w każdym banku. Natomiast w przypadku gdy cudzoziemiec posiada tylko zezwolenie na pobyt czasowy, to warunkiem uzyskania kredytu jest posiadanie karty pobytu aktualnej przynajmniej w ciągu najbliższych 12 miesięcy.
Inne wymogi otrzymania kredytu hipotecznego nie różnią się od tego, gdyby o kredyt wnioskował obywatel Polski. Czyli najważniejsze jest udowodnienie bankowi własnej zdolności kredytowej. W przypadku konieczności wykonania takich ustaleń prosimy o kontakt z naszym zespołem.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *